Vers un krach immobilier avec le départ des Boomers ?

Les baby-boomers pourraient abandonner bientôt leur maison en grand nombre et la demande de la génération Y risque de ne pas suffire pour les acheter. C’est ce que nous avions perçu il y a plusieurs années dans une analyse de Senior Strategic et c’est ce qu’indique Fannie Mae, l’un des bailleurs de fonds aux USA dans un nouveau rapport.

Par Frédéric SERRIERE

« Avec les boomers les plus âgés qui avancent dans leur soixante-dizaine« , déclare Fannie Mae, « le début d’un exode massif se profile à l’horizon, alimentant les craintes d’une bulle immobilière génératrice de retombées sur le marché du logement et plus généralement de l’économie. »

Pour la décennie débutant en 2016, rapporte Fannie Mae, le nombre de propriétaires qui atteindront l’âge de 65 ans d’ici 2026 aux USA diminuera de 10,5 millions à 11,9 millions, plus que la perte de 9,2 millions dans cette tranche d’âge de 2006 à 2016.

Bien que certaines tendances récentes puissent présager de bonnes ventes, comme les taux d’inoccupation des propriétaires qui sont à leur «plus bas niveau depuis des décennies», selon Fannie Mae, «la sortie des propriétaires de baby-boomers se produira à une échelle telle qu’elle pourrait altérer l’équilibre entre la demande et l’offre à long terme de manière négative pour le marché des ventes de maisons et les prix des maisons. »

Vers des prix de l’immobilier à la baisse ?

En raison de la menace de perturbation sur le marché du logement, l’analyse de Fannie Mae appelle à une prise en compte sérieuse des politiques commerciales et publiques qui «faciliteraient un transfert ordonné des biens immobiliers des boomers.» Parmi les propositions qui pourraient mériter un coup de pouce plus de vieillissement en place, de services communautaires et d’avancées technologiques comme les voitures autonomes et les aides robotisées à domicile.

Du côté de la demande, Fannie Mae fait remarquer que des exigences moins élevées en matière d’acomptes et des «coefficients d’endettement plus flexibles» pourraient améliorer le statut d’achat de la maison par les jeunes.

Les Boomers, une génération clé

Les baby-boomers, la génération massive née entre 1946 et 1964, et leurs aînés ont une énorme empreinte de marché du logement. Collectivement, ces personnes âgées habitent, aux USA, 46 millions de logements occupés par leurs propriétaires, d’une valeur estimée à 13 500 milliards de dollars.

Les départs de ces personnes âgées du marché de l’accession à la propriété (départ pour les locations, les établissements de soins pour personnes âgées ou en raison du décès) s’accéléreront au cours des prochaines années, à mesure que les baby-boomers continueront de vieillir. Avec les plus anciens boomers du début des années 70, le début d’un exode massif de propriété menace l’horizon, alimentant les craintes d’une «bulle immobilière générationnelle» où la demande de propriété des jeunes générations est insuffisante pour combler le vide laissé par les multitudes les propriétaires.

Comment pouvons-nous prédire quand cette vague de départs va commencer et prévoir le rythme auquel elle va se dérouler au cours des prochaines décennies? Un nouveau document Housing Insights de l’Université de Californie du Sud et le groupe de recherche économique et stratégique de Fannie Mae répondent à cette question en analysant l’attrition des générations précédentes de propriétaires âgés et en utilisant les résultats pour projeter la cadence future des sorties de propriété liées au vieillissement.

Les tendances stables du passé fournissent une base pour prédire l’avenir

Pour établir une base pour les projections des sorties des propriétaires plus âgés, Fannie Mae a analysé d’abord les taux de rétention des propriétaires historiques pour les cohortes de propriétaires occupants au fur et à mesure de leurs années de vieillissement au cours des dernières décennies. Le taux de maintien de la propriété par cohorte est le rapport entre le nombre de propriétaires dans une cohorte de naissance à la fin d’une période et le nombre de propriétaires dans la même cohorte au début de la période. Un taux de rétention supérieur à 1,0 indique que le nombre de propriétaires d’une cohorte a augmenté en vieillissant; une valeur inférieure à 1,0 indique que le nombre de propriétaires a diminué avec le vieillissement.

Le nombre de propriétaires d’une cohorte augmente au milieu de la cinquantaine, est relativement stable à la fin de la cinquantaine et au début des années 70, puis commence à chuter rapidement. la cohorte avance à la fin des années 70 et 80. Pour les cohortes vieillissant de 65-74 à 75-84, seulement entre les deux tiers et les trois quarts des propriétaires sont retenus sur une période de dix ans, et pour cohortes vieillissant de 75+ à 85+, seulement trois sur dix demeurent après dix ans.

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